В качестве примера рассматривались варианты покупки квартиры в новостройке по рыночной ставке и льготной, а также покупка жилья на вторичке 
Редакция «РБК-Недвижимости» рассчитала, сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Москве. Для расчета были взяты средний бюджет покупки квартиры в ипотеку и средний срок кредитования.
По данным аналитиков Est-a-Tet, в августе средний бюджет покупки ипотечной квартиры в Москве составил 14–15 млн руб., а средний срок кредита — 20 лет. В качестве первоначального взноса рассматривался показатель в 20%. Расчеты проводились с помощью ипотечного калькулятора «Сбера».
Квартира в ипотеку по льготной ставке
Предположим, заемщик хочет оформить ипотеку на квартиру в Москве стоимостью 15 млн руб. У него есть 3 млн руб. на первоначальный взнос в 20% от этой суммы, а сумма кредита составит 12 млн руб. В таком случае заемщик сможет вписаться в рамки программы с господдержкой: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти как раз установлен лимит в 12 млн руб., для других регионов он вдвое меньше — 6 млн руб.
Минимальная ставка по ипотеке в рамках программы с господдержкой в «Сбере» составляет 6,7% (при страховании жизни и электронной регистрации сделки). В таком случае ежемесячный платеж составит 90,8 тыс. руб. Чтобы оплачивать такую ипотеку, доход должен составлять 118,1 тыс. руб. Такой минимальный доход для одобрения ипотеки указывает ипотечный калькулятор «Сбера». Это не означает, что банк одобрит кредит при таком уровне дохода, оценивать заемщика будут индивидуально. Предельная долговая нагрузка (отношение платежей клиента по всем действующим обязательствам к его среднемесячному доходу), по оценкам аналитиков Национального бюро кредитных историй (НБКИ), считается комфортной, если платеж по ипотеке не превышает показателя в 30–35%. При этом платеж можно разделить с супругом/супругой или другим созаемщиком, так что долговая нагрузка на каждого заемщика снизится.
Если заемщик подходит под параметры семейной ипотеки, то он может оформить кредит под меньшую ставку — 5,7% годовых (при электронной регистрации сделки). В таком случае ежемесячный платеж по все той же квартире стоимостью 15 млн руб. и при первом взносе в 20% будет ниже — 83,9 тыс. руб., а рекомендуемый доход — 109 тыс. руб.
В обоих случаях купить можно будет квартиру в новостройке или оформить кредит на покупку или строительство частного дома.
Квартира в ипотеку по рыночной ставке
Если не пользоваться льготными программами, ставка по рыночной ипотеке на новостройки будет заметно выше. Следовательно, и зарабатывать потенциальному заемщику нужно больше. Минимальная базовая ставка по ипотеке на новостройки в «Сбере» составит 10,9% (при страховании жизни и электронной регистрации). В таком случае за квартиру стоимостью 15 млн руб. (при первом взносе в 20% и сроке кредита 20 лет) ежемесячно придется платить 123 тыс. руб., а зарабатывать — 159,9 тыс. руб.
Аналогичные параметры будут при покупке жилья стоимостью 15 млн руб. на вторичном рынке. Так, ставка составит 10,9% годовых, платеж — 123 тыс. руб., необходимый доход — 159,9 тыс. руб.
Комментарии экспертов: насколько это доступная ипотека
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам»:
— Если верить статистике, то в 2022 году средняя заработная плата в Москве по всем видам экономической деятельности составляет порядка 116 тыс. руб. в месяц. Если опираться на минимальную ставку по ипотеке в рамках программы в «Сбере» в размере 6,7% с ежемесячным платежом в 90,8 тыс. руб. (доход должен составлять 118,1 тыс. руб.), со средней заработной платой человек не сможет оплачивать кредит. При этом стоит также понимать, что в средний расчет входят как работники с высокими доходами, так и с низкими. Таким образом, ипотеку сложно назвать доступной. В числе наиболее высокооплачиваемых специалистов можно выделить сферу IT и работников, имеющих высокую квалификацию в разных областях — это и инженеры, и бухгалтеры, например.
Снизить нагрузку можно, используя маткапитал, разделяя платежи между супругами. Наличие квартиры, которая сдается в аренду, тоже может помочь. И часто используемый среди россиян способ — использовать средства от продажи квартиры, что позволяет сократить объем ипотечного кредита.
Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:
— Те люди, которые идут покупать квартиру за 15 млн, — для них ипотека доступна. Такой доход подтверждается, и он есть у клиентов. Клиенты понимают, что если у них дохода мало, то и на первоначальный взнос на квартиру в старых границах Москвы средств недостаточно. В таком случае они рассчитывают на квартиры в Подмосковье или Новой Москве, где бюджет покупки меньше.
Пути снижения нагрузки — досрочное погашение за счет маткапитала, налогового вычета с покупки, привлечения созаемщиков, увеличение первоначального взноса (соответственно, размер кредита уменьшается).
Читайте также
